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由于航班延误,原华远地产董事长、阿拉善SEE生态协会第五任会长任志强在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会期间发表录音和书面演讲。但也一如既往引发了大量关注。
今年销售或创新高
最近几个季度以来,土地价格继续上涨。中国土地勘测规划院数据显示,2017年第二季度,全国主要监测城市地价总体水平为3946元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为7088元/平方米、6200元/平方米和793元/平方米。均比上一季度有所上涨。
任志强在演讲中援引了上述数据,并表示,土地价格处于一个持续上升的过程。从二季度公布的数据看,地价上涨速度还在持续,这种上涨一定会影响到房价。
他还援引上述机构的数据表明,当前全国的综合地价(不含工业用地)水平在6644元/平方米,而东部区域的房价水平为10387.4元/平方米,任志强认为,按照这样的房价和地价水平计算,“基本上处于一个不挣钱或者低利润的状态”。
相比之下,中部、西部和东北地区的房价水平分别为5955元/平方米、5830元/平方米和6305元/平方米,甚至低于全国的综合地价水平。
因此,他认为,“从土地供给情况看,已经成为推动房价继续上涨的必要条件。”
但这一观点遭到钟伟的反驳。他表示,地价并不是影响房价涨跌的决定性因素,就像股票市场一样,在6000点买入的会被套牢,在2017年初买入三四线城市几千亩地的房企也可能会被套牢。
钟伟甚至明确指出,当M2增幅低于10%时,2-3个季度后,也就是今年年底明年年初,我国房价会有一轮显著下跌。
除了对房价抱有信心外,任志强对今年的市场成交量也颇为看好。他认为,从今年的房产市场销售情况看,从面积到金额,都将创历史新高。“哪怕今年只有1%或者2%的增长,仍然是历史新高。”
统计局数据显示,今年1-6月,全国商品房销售面积74662万平方米,同比增长16.1%;商品房销售额59152亿元,增长21.5%。在连续下滑三个月后,这两项指标的增速双双扩大,分别比1-5月提高1.8个百分点和2.9个百分点。
还贷高峰期将至
任志强认为,从供需关系看,城镇化的背景并不会发生变化。即人口再继续向城市集中,特别是中小城市人口向百万或者三百万以上城市集中。与此同时,从消费的角度看,住房需求一定是一个不断改善和升级的过程。
但微观政策调控可能会对区域楼市带来影响。任志强表示,“微观政策会导致购买力发生变化、价格预期发生变化,开发商的投资能力、资金周转能力发生变化,也导致库存发生变化。”
去年以来,房地产调控政策经历了多轮加码,到如今被称为“五限时代”,力度之大前所未有。但由于摈弃了“一刀切”思路,不同城市之间的政策力度差别较大。因部分热点城市的成交量下滑明显,有从业者呼吁调控政策能够“松绑”。
任志强认为,政策松动有两个先决条件,一是房地产市场快速下行,二是实体经济发生巨大变化。
他表示,今年1-6月份房地产相关税费增长很快,契税增长18.5%,土地增值税增加了23.9%,高于其他税费两倍多。所以,只有出现经济下滑,特别是由于资金面紧张导致的这种情况,才有可能对房地产政策做出调整。
任志强认为,金融风险防范工作的加强,其影响可能会波及到房企的债务问题。
他列举数据称,今年1-5月份,108家房企的银行贷款、债券、票据和其他融资额都在持续下降。6月份的数据虽然略有提高,但同比仍是下降趋势。
他表示,2015-2016年两年间,房企新增债务8500亿元,而2010-2014年的5年期间只有8000多亿。他估算,到2018年,房地产行业将迎来一个还债高峰,额度达到3300亿;2019年额度则达到4700亿,今年、明年、后年房地产企业还债规模将超一万亿。
在他看来,接下来的时间,某些房企的现金流会因为收紧的调控出现危机,而还贷高峰也会影响到一些企业未来的变化。
这一观点与部分机构的结论较为吻合。广发证券就指出,从房企债务端看,样本上市房企存量债务的期限大多在2-3年。因此,过去两年大规模的债务融资或将在未来几年集中兑付。据统计,明后两年样本房企债务兑付数量将达到高点,兑付规模将分别高达3375亿、4474亿。
钟伟同样不认同上述观点,他表示,虽然未来两三年房企面临万亿还贷高峰,但房企的现金流问题不太大,因为2016年是个好年景,房企的销售额大概为12万亿。
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